作者：王迎春

　　2011年6月中下旬，由我担任常年法律顾问的一家民营企业拟进行一项标的额为两千多万元的土地转让交易，公司作为买方欲向FSZR公司购进一块土地用于经营，征询我的意见。我与公司决策人一同到出让方FSZR公司与有关人员进行了面谈，了解情况并进行了沟通。FSZR公司称在双方未有实质性接触和进展（要支付部分款项）之前，不向买方提供任何书面材料。买方手里没有任何资料。该笔交易所涉情况复杂且数额巨大，我凭着敏锐的职业敏感，向公司建议进行专项商务调查，根据调查的结果出具专项法律意见书，然后据以决策。公司接受了我的建议。
　　一般情况下，律师在出具法律意见书之前，应当业已得到了该公司的承诺和保证，即：该公司就土地转让的情况已向律师提供了为其出具法律意见书所必须的、真实的、完整的和有效的原始书面材料、副本材料或口头证言，并无任何隐瞒、虚假、重大遗漏或误导之处。但，鉴于土地转让方FSZR公司应当提供而未能提供与转让相关的批文、文件、国有土地使用权出让合同、土地使用权证、宗地图、完税证明等任何有价值的原始书面材料，而公司也未能向本律师提供任何书面材料，本律师本着勤勉尽责精神，对与此次土地转让相关的事项分别进行了调查、走访、咨询、查档，请教了专家和业内人士，并细致认真地查阅了大量与拟转让的土地使用权事宜有关的法律法规和政策。
　　律师后多次到抚顺市顺城经贸局、抚顺市**不动产评估咨询有限公司、抚顺市国土资源局、抚顺市DJ公司破产清算小组、抚顺市顺城区工商局、抚顺市工商局、抚顺市土地交易市场、抚顺市土地管理中心、抚顺市财政局、抚顺市环保局、抚顺市顺城区地税局等十几家部门和单位的进行了调查了解，掌握了大量翔实的信息及数据。我对该专项商务调查取得的繁杂的材料进行了整合、分析及风险提示，并出具了意见：
　　经查，卖方FSZR公司2008年8月29日在抚顺市工商行政管理局注册成立，法定代表人：WH。其股权结构历经两次变更，股东*个。FSZR公司于20**年*月**日（即注册成立之前两个月）与DJ公司（以下简称汽车电机）签订了租赁合同。租金24万元/年，租期三年，自20**年*月*日起至20**年*月**日止。FSZR司租用DＪ公司的闲置的四间厂，面积计****平方米。
　　FSZR公司拟出让的土地使用权即来源于原DJ公司的土地使用权。
　　抚顺市建委抚建发[１９××]＊＊号《关于***征用土地的批复》确定，其所有权性质为国有，土地权属来源为划拨。ＤＪ公司系**区国企，20**年*月经抚顺市政府批准转制。20**年*月**日DJ公司改制，该国有建设用地使用权曾N次上市拍卖，前N次分别以****万元和****万元流拍。20**年*月，经**区政府批准并委托区国有资产管理委员会，采取公开上市的方式将企业评估为****万元，资产（含土地资产）整体上市。最终FSZR公司以****万元竞得。
　　DJ公司企业资产总额为****万元（含土地划拨价款），负债总额****万元，企业净资产****万元。**区经贸局审核企业职工安置费总额为****万元。评估投资评审中心根据区劳动局、社保局等部门提供的审核证明，确定企业职工安置额为****万元，剔除企业净资产****万元和已列入负债偿还的***万元，职工安置缺口***万。
　　20**年*月**日，FSZR公司与抚顺市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，该合同项下的国有建设用地使用权出让年限为**年，面积****平方米，出让价款为****万元，即***元/平方米。20**年*月**日FSZR公司通过****银行****支行交付了****万元。
　　20**年*月**日抚顺市人民政府抚政地[****]号文件《关于出让国有土地使用权的批复》中，确认FSZR公司拍得的该地块属*级工业用地，面积为****平方米，土地使用期限为*年，自20**年*月**日至20**年*月**日止。FSZR公司已签订《国有建设用地使用权出让合同》，已交完土地使用权出让金*****元。 
　　截止2011年6月中旬，FSZR公司因欠缴契税，未能取得国有建设用地土地使用权证。
　　鉴于上述查明的情况，本律师指出，FSZR公司的土地权属存在重大瑕疵。根据《契税暂行条例》、《抚顺市城市国有土地资产管理暂行办法》（抚顺市人民政府令第79号）之规定，契税应为国有建设用地使用权的受让方承担，以出让金为计税依据，FSZR公司尚欠契税额为××万元。因FSXR公司欠缴税款的状态尚在持续未能解除，其未能取得土地使用权证，就不能在国土局办理转让登记的相关手续。且关于税费的承担双方并未约定，如公司代FSZR公司缴纳也必须以FSZR的名义。如公司在此种情况下草率交易，将承担极大的法律风险。
　　律师指出，公司应当充分重视交易中可能存在的风险。从多种渠道进一步了解，是否还存在影响本次交易的其他因素，尽量获取更多有价值的信息，作为此次土地转让的背景信息予以参考和作出决策的依据。如公司要完成交易，则仍须要求FSZR公司提供所有与此相关的文件材料，以期对整个转让过程有整体的综合考量，同时也对卖方FSZR公司的交易目的进行综合评价。
　　本着对企业认真负责的精神，本律师进行了专项商务调查后，结合所取得的文件材料和法律法规规定出具了专项法律意见书，并及时提交给公司决策层进行参考。为该企业的发展、投资和决策提供了充分、可靠的依据，同时为该公司避免了两千余万元的损失。公司对本律师的勤奋工作给予了的充分肯定和高度赞赏。我想，这正是作为律师的工作价值所在，我享受这份工作的快乐。